Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen im Anwendungsbereich des KSchG

VfGH 24.06.2025, G 170/2024-17, G 37-38/2025-11

1.     Sachverhalt

Der Antragsteller ist Vermieter einer Wohnung in Wien, dessen Mieter die Teilrückzahlung der Miete verlangte und im bezirksgerichtlichen Verfahren obsiegte. Der Mieter argumentierte, er habe wegen einer unwirksamen Wertsicherungsklausel im Mietvertrag zu viel Miete bezahlt und berief sich dabei auf die Bestimmung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG. Diese Bestimmung besagt, dass Wertsicherungsklauseln in Verträgen unwirksam seien, sofern sie nicht im Einzelnen ausgehandelt worden seien. Der Antragsteller begehrte die Bestimmung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG als verfassungswidrig aufzuheben, da sie ua unverhältnismäßig sei und in das Eigentumsrecht der Vermieter eingreife.

2.     Rechtsansicht des VfGH

Ein Unternehmer, der innerhalb von zwei Monaten ab (Miet-)Vertragsschluss den Mietzins erhöhen will, muss dies mit dem Konsumenten „im Einzelnen aushandeln“ (§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG). Wird die angestrebte Änderung nicht im Einzelnen ausgehandelt, so ist die Wertsicherungsklausel nicht nur für die ersten zwei Monate, sondern folglich zur Gänze unwirksam. Damit entfällt die Möglichkeit, den Mietzins an die Inflation anzupassen. Der VfGH stellte fest, dass die genannte Bestimmung des KSchG zwar in das Eigentumsrecht des Vermieters eingreife, aber nicht unverhältnismäßig sei. Unternehmern ist es grundsätzlich zumutbar, die Preisentwicklung in einem Zeitraum von zwei Monaten vorherzusehen, weshalb ihr Wertsicherungsinteresse gegenüber dem Schutzinteresse des Konsumenten als nachrangig zu beurteilen sei.

3.     Fazit

Der VfGH kommt zum Schluss, dass die vollständige Unwirksamkeit von nicht im Einzelnen ausgehandelten Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen mit Konsumenten verfassungskonform und durch den Verbraucherschutz gerechtfertigt ist.